Amerika en vooral Engeland gingen ons al voor. Massale winkelsluitingen doordat de klant anders koopt. Op internet, maar ook in leukere winkelgebieden.
Tekst: Cor Molenaar
I&O research kwam in september 2015 al tot de conclusie, op basis van koopstroomanalyses in Oost-Nederland, dat vooral winkels in kleinere plaatsen het hierdoor moeilijk hebben en wellicht zelfs zullen verdwijnen. Een onthutsend toekomstbeeld. Deze plaatsen hebben straks misschien nog een aanbod voor dagelijkse artikelen (food, drogisterij), plus een Blokker en/of Hema, maar geen meer winkels voor niet-dagelijkse aankopen. Ook in Engeland hebben wij deze verandering gezien.
Maar er speelt meer.
De hele keten krijgt het moeilijk
Winkels zijn alleen maar het topje van de ijsberg. Ooit ontstaan om de artikelen dicht bij de klant te brengen, waar deze ook woont. Handel had als taak om plaats, hoeveelheid en tijd te overbruggen. Alleen nu koopt de klant niet meer zo vaak lokaal, maar waar het hem uitkomt; dicht bij het werk, onderweg, in leuke centra, op internet en soms dus ook in de buurt. Dit vraagt om aanpassing van het winkelaanbod op locaties. Inspelen op de veranderingen.
Structurering moet anders
De retail is van oudsher zodanig gestructureerd dat er een ‘supply chain’ is, die eindigt bij de winkel. Leveranciers spreken ook over winkels als klanten, terwijl de echte klant nog een stap verder zit. Als er nu minder wordt gekocht bij deze winkels, wat gebeurt er dan met het aanbod? Leveranciers, vaak beursgenoteerd, moeten wel hun beurswaarde behouden dus zullen ze gaan zoeken naar alternatieve mogelijkheden om te verkopen, juist via internet of outletcentra. Daarmee maken ze het nog moeilijker voor de winkels. Gemeentes werken graag mee aan deze outletcentra om hun grondpositie terug te brengen. Budgettaire redenen dus ten kosten van de bestaande winkels.
Lagere huuropbrengsten voor vastgoedaanbieders
Ook de financiering van winkels moet omlaag om voldoende winst te kunnen maken om te overleven. Huurprijzen moeten omlaag omdat er minder bezoekers komen en minder omzet wordt gedraaid. Dit heeft consequenties voor vastgoedaanbieders: minder huuropbrengsten, minder rendement.
Minder lokale belastingopbrengst voor gemeenten
Minder winkels in een gemeente of meer leegstand van winkelpanden leidt tot minder opbrengsten van onroerendgoedbelasting en parkeeropbrengsten, misschien ook wel tot een waardedaling van particuliere woningen als het verzorgingsniveau daalt. Door de daling van opbrengsten van deze belastingen moet een gemeente gaan bezuinigen, zeker ook gezien de extra zorgtaken die een gemeente zijn toebedeeld. Dit betekent dat ook het voorzieningenniveau wel eens zou kunnen dalen voor de inwoners. Een zorgelijk vooruitzicht.
Klanten
Behalve winkeliers, vastgoedaanbieders, gemeenten en leveranciers zijn klanten ook belanghebbend. Waarom kopen ze niet meer in de winkel of in specifieke winkels of winkelgebieden. Wat kan hieraan gebeuren en hoe is klantengedrag te beïnvloeden? In mijn boek ‘Kijken, kijken, anders kopen’ ben ik op basis van onderzoek tot een duidelijke visie en conclusie gekomen, die als richtlijn zou kunnen gelden. Maar dat vereist wel dat iedere belanghebbende meewerkt en mee investeert, de gemeente als grootste belanghebbende voorop. En daar zit nu het knelpunt:
Gemeentes willen of kunnen niet investeren in een leuk winkelgebied. Vaak leidt dit ook tot discussies met, korte termijn denkende, politici. Winkeliers hebben maar een beperkt vermogen, de vastgoedsector heeft te maken met een waardedaling van panden en leveranciers koesteren een businessmodel waarin veel van het risico bij de winkeliers ligt.
Toch moet juist dit verdienmodel veranderen, door samen te werken.
- Leveranciers moeten meer sturen op rendement voor de winkels dan op marge
- Gemeenten moeten een langetermijnvisie hebben over de toekomst van de binnenstad
- Vastgoedaanbieders moeten kijken hoe de huren risicodragend gemaakt kunnen worden met een beperkte looptijd.
Inflexibiliteit in de supply chain
De problemen bij de winkels hebben sterk te maken met de inflexibiliteit van de partners in de supply chain (en de gemeente), waardoor er geen aanpassingen plaatsvinden. De laatste schakel valt het eerste om, maar vergist u niet: de pijn zal verschuiven naar de andere ‘stakeholders’. Sla de handen ineen, werk en investeer samen aan een nieuw retailmodel en een nieuwe opzet van de binnenstad. Zorg samen voor een nieuw businessmodel op rendement gebaseerd. Als dit nu niet gebeurt zal het te laat zijn voor veel winkels en winkelgebieden.
Engeland was te laat, de leegstand in de winkelstraat in kleinere plaatsen (onder de 50.000 inwoners) is gigantisch. Is dit het beeld dat wij ook in Nederland willen?
Cor Molenaar is buitengewoon hoogleraar aan de Rotterdam School of Management (RSM) onderdeel van de Erasmus Universiteit. Dit artikel verscheen eerder op Cormolenaar.nl.
De projecties van internationale visionairs laten zien dat omstreeks 2030 50% van alle non-food retail omzet online gerealiseerd zal worden. Tegen die tijd zijn dus ook zo'n 50% minder retail verkoopmeters nodig. De geintegreerde aanpak zal met name verdichting van de winkelcentra moeten zijn. De meeste centra hebben meerdere winkelstraten waar nu al op b-locaties veel leegstand is. Eén van de oplossingen is om bijvoorbeeld ouderen/bejaarden te gaan huisvesten in voormalige winkelstraten. In één klap een oplossing voor het welzijn van de bejaarde ( hij/zij kan weer met de rollator een bak koffie drinken of boodschappen doen in de buurt ) leegstand en rendement oplossing voor pandeigenaren, en als laatste starters appartementen/studio's ( de bejaardentehuizen buiten de winkelcentra ) voor jonge mensen die nu geen financiering kunnen krijgen voor een te dure woning. Dit is een zogenaamde keten-oplossing waarin alle partijen moeten samenwerken maar waar veel mogelijkheden liggen.
Beste cor, zou het niet eens het proberen waard zijn voor gemeenten, om het hele vestigingsbeid de deur uit te gooien? Geen regels meer! Een timmerman in het cetrum, een webshop in het cetrum, een boetiek ergens in een woonhuis, een slager op het industrieterrein - alles mag. Organisch - liberaal of anarchistisch zo u wilt. Dit is hard nodig, want steeds meer winkels kiezen voor blurring: een lunchroom waar veel moeders komen, verkoopt ook babykleding. Het voorgekookte 'winkelcentrum-gedoe' is immers een maakbare-samenleving-concept uit het midden van de vorige eeuw nietwaar? Steden zijn ooit organisch ontaan, zonder regels (woonhuizen werden winkels of werkplaatsen etc.) waardoor er alle ruimte voor het mkb ontstond. Zou die bottom-up methode weer terug kunnen komen, gewongen door de noodzaak?
Helemaal met beide heren eens. Benader de ontwikkelingen eens van een andere optiek, kijk naar onconventionele oplossingen, heb de durf om te veranderen en vooral probeer het eens. Testen is weten! Gemeentes moeten niet star vasthouden aan oude regels en winkels moeten inspelen op het nieuwe koopgedrag. Waarom het oude verdedigen en jezelf een toekomst ontzeggen? Een korte termij visie is gedoemd te mislukken.